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    4. 買賣共有房屋可能遇到的一些法律問題

        在二手房交易中目前絕大多數交易房屋的權屬都是共有的,最常見的有夫妻共有、父母與子女共有、家庭成員共有亦或數個投資人共有一套房屋。此類房屋買賣合同產生糾紛的概率要明顯高于個人單獨產權房屋交易的買賣合同。因此梳理此類交易可能遇到的一些法律問題顯得尤為必要,具體而言,本文總結了以下幾點法律問題以供大家學習和參考。

        一、 合同當事人問題

        共有房屋的賣方一般是全體共有人,全體共有人都應在房屋買賣合同上簽字。若只有部分共有人簽字,則簽字的共有人需有其他未簽字共有人的授權委托。如果沒有授權委托,至少需要在房屋買賣合同中注明全體共有人的信息,及簽字的部分共有人代理其他共有人,或簽字的共有人出具承諾書,承諾其他共有人授權其簽字。

        如果沒有做到以上事項,極有可能導致無權代理和無權處分的法律后果。發生糾紛后,買方若主張解除合同的,只能起訴簽字的共有人,不能起訴未簽字的共有人。買方若主張繼續履行合同的,只能將未簽字的共有人列為第三人。

        二、 合同的效力問題

        1、 可能導致合同無效的幾種情形

        (1)無權代理

        如果部分共有人以全體共有人名義簽訂房屋買賣合同,未簽字的其他共有人追認合同的,則合同有效。不追認的,合同效力不能及于未簽字的其他共有人,除非構成表見代理。是否構成表見代理一般需看以下幾個方面進行判斷:A、共有人之間存在特殊身份關系(如:父子關系、夫妻關系等),B、其他共有人曾參與交易過程(如:協助掛牌、與中介磋商等),C、其他共有人實際居住在房屋內,買方看房時與其有過接觸,D、其他共有人收取過購房定金或房款,E,簽訂房屋買賣合同時,簽字的共有人持有其他共有人的身份證件,F,其他共有人曾以別的形式做出過追認合同的意思表示(如:其他共有人與中介的微信聊天記錄中表示同意交易,或在告知其交易事項后長期未提出異議等)

        需要強調,無權代理與無權處分是兩個不同的概念千萬不能混淆。無權代理是以被代理人的名義實施行為,而無權處分是行為人以自己的名義實施行為。無權代理簽訂的合同效力待定,而無權處分簽訂的合同有效。無權代理缺乏的是行為人將行為所產生的法律后果由被代理人承擔的權能,而無權處分缺乏的是行為人對標的物進行處分的權能。在共有房屋買賣中,無權代理與無權處分往往存在競合,需要分別進行認定。如果構成有權代理(如:其他共有人事后追認合同),即便構成無權處分,也不影響合同效力。此時,若房屋所有權不能轉移的,買方可解除合同并要求賣方承擔違約責任。若房屋所有權可以轉移的,買方可要求繼續履行合同,同時還可要求賣方承擔違約責任。

        (2)雙方通謀虛偽意思表示

        這種情況一般存在于買賣雙方為擔保買方的債權而簽訂房屋買賣合同的情形。根據《民法典》第一百四十六條規定:行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。買賣雙方之間存在民間借貸等債權債務關系,雙方在房屋買賣合同磋商、簽訂、履行過程中存在明顯不符合交易慣例的情形(如:沒有看房、沒有支付房款、購房后未交付房屋、未過戶且長期不主張房屋權利等)極有可能被認定買賣合同無效。

        (3)雙方惡意串通

        《民法典》第一百五十四條規定:行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權益的民事法律行為無效。惡意串通行為主要損害的是其他共有人的財產權,若出現其他共有人與簽約共有人之間的關系長期不睦(如:夫妻長期分居、已經起訴離婚等)、買方并非通過中介而獲知房源信息、買賣雙方存在特殊關系(如:家庭成員之間的交易等)、交易價格明顯低于市價、未支付房款等非正常事由,可以認定買賣雙方存在惡意串通交易,其他共有人可主張買賣合同無效。

        2、 合同無效的法律后果

        《民法典》第一百五十七條規定:民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后,行為人因該行為取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的,依照其規定。

        如果買方已經取得房屋產權又在房屋上設定了抵押權,抵押權人構成善意取得抵押權的,需債務人(買方)向債權人(抵押權人)清償債務后滌除抵押權方能將房屋恢復登記至賣方名下。如果債務人(買方)無力清償的,需其他共有人代為清償以滌除抵押權,滌除后可將房屋恢復登記至賣方名下。根據《民法典》第五百二十四條,其他共有人可要求債務人(買方)支付代其清償的債務金額。

        如果買方取得房屋產權后被法院另案司法查封,作出查封的案件類型屬于金錢給付類糾紛,賣方其他共有人可向買方的債權人清償債務或提供擔保,以解除查封恢復登記產權。

        三、 合同繼續履行的問題

        出現繼續履行合同的爭議一般因其他共有人不同意繼續交易,由買方單獨提出。繼續履行合同可能會遇到一定的障礙,比如:其他共有人拒絕追認合同構成無權處分、一房多賣產生多個買受人之間的合同順位問題、買方自身的限購問題、房屋被另案司法查封問題等。出現這些問題后,如果問題可以被順利解決,則買方可以主張繼續履行合同并賠償損失;若問題不能被順利解決,則買方只能選擇解除合同并要求賠償損失。

        合同履行的障礙可以順利解決,買方選擇繼續履行合同的,有權要求其他共有人協助轉移房屋所有權。無論買方選擇繼續履行合同還是解除合同,買方均可要求賣方承擔違約責任,但只能要求簽訂合同的共有人承擔違約責任,未簽字的其他共有人并非合同當事人,不得要求其承擔違約責任。

        四、 合同解除的問題

        如果合同可以繼續履行,買方有選擇繼續履行和解除合同的選擇權。買方選擇行使解除合同的,有權要求作為合同相對方的賣方承擔違約責任。即便賣方明知買方可能構成無權處分,也不能免除買方的違約責任。

        合同解除后賣方應當向買方返還房款及占有房款獲得的利益。買方應當向賣方返還房屋及占有房屋獲得的利益。根據《九民紀要》第34條規定:這兩筆占有費相互抵消,賣方僅需償還房款本金,而買房僅需返還房屋即可。

        若房屋顯著升值,買方可要求賣方賠償房屋差價損失。該損失屬于買方的可得利益損失,應當以合同解除時或買方知道或應當知道房屋買賣合同無法繼續履行的時間作為計算節點。損失的大小可以由雙方協商一致,協商不成的可通過司法鑒定予以確認。如果雙方爭議不大或明確同意的,可通過詢價方式確定。


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